왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술 - 정민우, 유근용

부동산 경매의 기술 - 정민우, 유근용

 

 

1. 부동산 경매하기 전 알아두면 좋을 것들   p.73

 

• 싸고 안전한 상품은 없다(가격이 낮을수록 리스크가 크다).
• 원하는 부동산의 목표 수익(률)부터 확실히 정하자.
• 가진 돈에 부동산을 맞추지 말고, 대출을 많이 받더라도 제대로 된 부동산을 사자.
• 내가 원하는(기준에 맞는) 부동산을 발견했다면, 즉시 행동하자.
• 경험이 부족할수록 대출과 세금을 두려워한다. 경험이 쌓이고 성과가 나오기 전까지는 두려움과 불안함에 '이렇게까지 해야 하나' 하는 생각이 들기도 할 것이다. 그 시기를 견뎌야 한다. 사람은 누구나 불확실성을 두려워한다.
• 아무것도 하지 않고 가만히 있는 것이 가장 큰 리스크다.

 

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부동산 경매의 기술 - 정민우, 유근용

 

 

 

 

2. 경매법정에 가기 전 알아두면 좋을 것들 p.135

 

• 부동산 경매 전혀 어렵지 않다. 절차에 따라 필요한 서류를 준비하여 입찰하면 된다.
• 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서는 반드시 꼼꼼하게 살펴보자.
• 경매에서 다루는 네 가지 가격, 즉 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금에 익숙해지자. 특히 입찰가를 산정할 때 중요한 가격은 현재 시세다.
• 미납 관리비 문의 전화는 입찰일 직전에 하자(입찰 당일 관리사무소에 들러 경리 담당자와 얘길 나눠보면 더 정확하고 유의미한 정보를 얻을 수 있다).

 

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3. 경매 입찰 전 알아두면 좋을 것들 p.173

 

• 낙찰받고자 하는 지역의 낙찰가와 입찰자 수를 꾸준히 모니터링하자(모의 입찰은 실전에 큰 도움이 된다).
• 비용이 들더라도 유료 경매 사이트 하나 정도는 가입하는 것이 좋다. 하루 15분 정도 관심물건을 검색하고 낙찰 결과를 확인하는 습관을 들이자.
• 부동산 시장 상승기에는 유찰된 사건보다 신건에 입찰하여 낙찰 확률을 높이자.
• 경매에서 낙찰은 금액만 높게 쓰면 쉽다. 중요한 것은 얼마나 수익을 내고 매도할 수 있는 가다.

 

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4. 임장 가기 전 알아두면 좋을 것들 p.229

 

• 권리분석은 5개의 말소기준권리만 찾으면 된다. 말소기준권리 위에 있으면 낙찰자가 '인수'하고, 아래 있으면 '소멸'이니 신경 쓰지 않아도 된다.
• 말소기준권리 : (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구를 한 전세권
• 임차인은 '점유 + 전입'만 하면 다음 날 0시 기준으로 대항력이 발생하고, 여기에 '확정일자 + 배당요구'를 하면 우선변제권이 생긴다.
• 손품불패 + 발품불패 : 꼼꼼한 현장 조사와 꾸준한 물건 검색만이 수익을 높일 수 있다.
• 디지털 시대다. 무료로 이용할 수 있는 모든 사이트를 적극적으로 활용해 투자 감각을 키우자.
• 3,6,9 법칙을 기억하자 : 임장을 할 때 하루 3시간씩 6곳의 부동산을 돌며 최소 9개 이상의 물건을 살펴보자. 물건 고르는 안목이 일취월장할 것이다.

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5. 명도 하기 전 알아두면 좋을 것들 p.299

 

• 인도명령은 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 신청해야 한다. 처리 기간을 고려하여 잔금 납부와 동시에 신청하는 것이 좋다.
• 배당받는 임차인이 있는 경우 낙찰자는 '명도확인서'라는 무기로 쉽게 점유를 이전받을 수 있다.
• 시기에 맞는 적절한 내용증명 발송은 추후 분쟁을 막아줄 수 있고 원활한 명도 협의에 도움이 된다.
• 아파트, 오피스텔, 빌라 등 주거용 사건은 강제집행을 통한 유체동산 경매까지 가는 경우가 드물다. 협의가 되는 경우기 많지만, 협의가 되지 않더라도 절차대로 진행하면 된다는 생각으로 편하게 입찰하자.

 

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6. 지식산업센터에 투자하기 전 알아두면 좋을 것들 p.345

 

• 시세차익을 원하는지 월세 수입을 원하는지 분명히 하라. 둘 다 만족하는 부동산은 없다고 생각하자.
• 입찰 전 수익률 분석은 반드시 필요하다. 레버리지 수익률은 투입된 내 자금이 얼마의 기간에 회수되는지를 보여준다(예: 20%라면 5년, 25%라면 4년).
• 지식산업센터는 매매, 임대 시세를 파악하기가 비교적 쉽고 상가에 비해 안전하다. 월세를 받고 싶은 투자자라면 원하는 지역의 경매 사건을 찾아 입찰할 필요가 있다.
• 남의 말에 수시로 흔들리거나 선입견으로 기회를 놓치지 말자.

 

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7. 토지, 유체동산 경매하기 전 알아두면 좋을 것들 p.386

 

• 중소형 규모의 경쟁이 치열한 아파트 입찰은 이제 그만! 지분 물건에도 관심을 갖자.
• 지분 경매의 로직은 간단하다. 1) 내 지분을 상대에게 팔거나 2) 상대의 지분을 사서 온전한 내 것으로 만든다. 3) 협의가 되지 않으면 경매를 통해 공유물을 처분하여 나온 대금을 각자의 지분 비율에 따라 나누어 갖는다. 두려워하지 말고 도전해 보자.
• 경매, 공매 시장의 물건은 다양하다. 이 책에서 주로 다룬 아파트, 빌라, 지식산업센터는 물론 상가, 토지, 자동차, 선박, 중장비, 과수원, 주유소, 농가주택, 창고 등 무엇이든 싸게 살 수 있다.

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p.400

 

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  '人一能之己百之 人十能之己千之 (인일능지기백지 인십능지기천지)'

 

  <중용>에 나오는 문구로, '남들이 한 번에 해내는 일이라면 나는 백 번을 해서라도 반드시 이루고 남들이 열 번에 해내는 일이라면 나는 천 번을 해서라도 반드시 이룬다' 라는 뜻이다. 

  경제적 자유를 얻었다는 사람들을 보며 부러워만 하지 말자. 시기, 질투는 더더욱 하지 말자. 목표를 기록하고 미래의 나아질 모습을 상상하며 계속해서 노력해 나가자. 나도 했으니 이 책을 읽는 당신도 반드시 할 수 있다. 읽었으니 행동하자!

  당신의 건승을 응원한다.

 

 

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이 책을 읽고 나서

 

  '2천만 원으로 시작하는 경매 노하우' 라는 책 표지에 이끌려 이 책을 집어 들었다. 부린이라 말하기도 부끄러울 정도로 부동산에 무지한 내가 부동산에 관심을 갖기 시작했다. 소자본으로 잃지 않는 투자를 시작할 수 있다면 시도해 볼 가치가 있다고 생각했다. 부동산으로 현금흐름 또는 시세차익을 만들어 내는 사람들의 책을 읽어가면서 그들의 마인드와 투자 세계를 익혀나가는 중이다.

 

  내가 모르는 또 다른 세계가 열렸고 이제 막 그 세계에 들어가 그들의 발자국을 따라가고자 한다. 확신이 있어야 투자할 수 있다고 생각한다. 그러려면 공부가 필요하고 내가 원하는 경제적 자유의 모습을 명확히 그려볼 필요가 있다. 막연한 부자를 꿈꾸지 말고 세부적이고 선명하게 내가 원하는 삶의 모습을 그려봐야겠다.